Importancia del Plan Municipal de Desarrollo Urbano (PMDU)

Territorio Digital

Mtra. en A.P. Nancy González González

Mtro. en Val. Xavier Gaytán Zepeda

Hola estimados lectores, en esta ocasión, queremos platicarles sobre un documento que es, literalmente, el "manual de instrucciones" de tu ciudad o municipio: el Plan Municipal de Desarrollo Urbano (PMDU).

Mucha gente piensa que estos planes son solo para arquitectos o ingenieros, pero la verdad es que son una herramienta fundamental para cualquier ciudadano. ¿Estás pensando en comprar un terreno? ¿Quieres construir la casa de tus sueños? ¿O simplemente te gustaría saber por qué están construyendo un edificio de departamentos al lado de tu casa? La respuesta a todo esto está en el PMDU.

Acompáñanos a descubrir qué es y cómo puedes usarlo a tu favor.

¿Qué es el Plan Municipal de Desarrollo Urbano (PMDU)?

Imagina que tu municipio es un gran rompecabezas. El PMDU es la imagen de la caja que nos dice dónde va cada pieza. Es el documento legal que regula y planifica el crecimiento de las ciudades en cada Municipio de cualquier Entidad Federativa.

Su objetivo es simple: ordenar el territorio. Define qué zonas son aptas para construir viviendas, cuáles para comercios, cuáles para industrias, y cuáles deben protegerse como áreas verdes, entre otros aspectos. Consultarlo no es solo una recomendación, es el primer paso para proteger tu patrimonio y tu seguridad.

¿Cómo puedo consultar el PMDU de mi municipio?

En el Estado de México, el gobierno ha facilitado esta consulta. Puedes acceder a la mayoría de estos planes de forma digital.

El camino más directo es a través del portal oficial de la Secretaría de Desarrollo Urbano e Infraestructura. Puedes encontrar el listado y los documentos en este enlace: https://sedui.edomex.gob.mx/toluca

Ahí podrás buscar tu municipio y descargar los planos y documentos que lo componen. Al principio pueden parecer técnicos, pero ahora te explicamos qué es lo que debes buscar.

Un Ejemplo Práctico: ¿Qué puedo (y qué no puedo) hacer en mi terreno?

Cuando tengas los documentos, busca la zonificación (el mapa de usos de suelo) y las normas de construcción para tu colonia o predio. Esta información es muy importante.

Aquí te damos ejemplos prácticos de lo que descubrirás:

• Uso de Suelo: Es lo más básico, te dirá si en tu terreno solo puedes construir una casa unifamiliar (habitacional H100, H200, etc), o si se permiten industrias (IGN), oficinas o un pequeño comercio (CRU).

• Lote Mínimo a Subdividir: Si piensas "aquí puedo hacer dos casas y vender una", el PMDU te dirá la superficie mínima permitida para cada lote. Si el mínimo es de 200 m², no podrás subdir lotes de 150 m².

• COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo): Es un porcentaje que te dice qué tanto de tu terreno puedes "cubrir" con construcción (la huella de desplante del edificio). Si tu terreno mide 200 m² y el COS es del 70%, tu casa no puede ocupar más de 140 m² en planta baja, dejando el 30% (60 m²) como área libre de construcción.

• Intensidad de Construcción (o CUS): Esto define el máximo de metros cuadrados totales que puedes construir, usualmente relacionado con el número de niveles permitidos. Un CUS de 1.5 en tu terreno de 200 m² te permitiría construir hasta 300 m² en total (por ejemplo, dos pisos de 150 m²).

Las "Letras Chiquitas": Cuidado con las Restricciones

Tan importante como saber qué puedes construir, es saber dónde no puedes. Para esto, debes buscar el Plano de vialidades y restricciones. Existen para proteger la infraestructura y, sobre todo, tu seguridad.

Algunos ejemplos comunes son:

• Restricciones por Infraestructura: Derechos de vía de líneas de CFE, ductos de PEMEX (gasoductos-oleductos), proyecciones de futuras calles o acueductos de CONAGUA.

• Restricciones Patrimoniales: Si estás cerca de una zona arqueológica, el INAH marcará límites.

• Restricciones de Riesgo (¡Vitales!): Te alertará si tu terreno está en zona de inundación, sobre fallas geológicas o en laderas con riesgo de deslave.

No te quedes con la duda: ¡Confirma con un trámite!

El PMDU y sus planos son el marco general, pero para tener la certeza absoluta sobre tu predio específico, debes solicitar los documentos oficiales. Interpretar el plano general puede ser complicado, pero un trámite te da la respuesta legal.

Antes de comprar o iniciar un proyecto, es fundamental tramitar en la Dirección de Desarrollo Urbano del municipio en dónde se encuentra el terreno de interés:

-       Constancia de Alineamiento y Número Oficial: Este trámite te indica la línea exacta donde termina la banqueta y empieza tu propiedad, y te confirma si tu terreno está "afectado" por una futura vialidad.

-       Cédula Informativa de Zonificación (o Constancia de Uso de Suelo): Este es el documento clave. Es la "traducción" oficial del PMDU para tu lote. Te dirá por escrito el uso de suelo permitido, el COS, el CUS, la altura máxima y el lote mínimo.

-       Licencia Estatal de Uso de Suelo: Dependiendo del tipo de proyecto, esta licencia (adicional a la municipal) es necesaria para validar que el impacto regional de tu construcción es compatible con los planes estatales.

Estos trámites son la única garantía de que lo que planeas construir es 100% legal.

Ignorar el PMDU y estas constancias es un riesgo financiero y de seguridad. Consultarlos es la mejor asesoría preventiva que puedes tener para que tu proyecto de construcción inicie (y termine) con éxito, ¡hasta la próxima!